Plus-values immobilières attention travaux !

Lors de la détermination de la plus-value immobilière imposable, en cas de cession d’un bien immobilier par un particulier, il était d’usage de majorer le prix d’acquisition de 15 %, en considération des travaux qu’avait exécutés le propriétaire cédant, sans avoir à en fournir les justificatifs.

Ceci reposait sur la doctrine administrative (RFPI-PVI- 20-10-20-20 n° 390) selon laquelle « …le cédant peut bénéficier d’un forfait de 15 % sans avoir à démontrer la réalité des travaux, le montant des travaux et effectivement réalisés et l’impossibilité des fournir des justificatifs. »

Un contribuable, lors de la cession d’un bien immobilier, avait pour le calcul de la plus-value imposable, majoré le prix d’acquisition de ce bien du forfait de 15 % pour travaux en application de l’article 150VB-II,4^e du CGI.

L’administration fiscale avait rejeté l’application de ce forfait en considérant que le contribuable n’avait pas effectué ces travaux, cette absence de travaux ayant été reconnue par le contribuable lui-même, excipant que la doctrine administrative en précisant « … sans avoir à démontrer la réalité des travaux… » était claire et ne subordonnait donc pas le forfait aux travaux.

La Haute Juridiction (CE 25.03.2019 n° 422943) a tranché en faveur de l’administration fiscale en considérant que le forfait de 15 % ne pouvait pas s’appliquer aux cessions de biens immobiliers réalisés par des contribuables dont il était établis qu’il n’avaient jamais réalisé de travaux sur le bien cédé.

Certes la doctrine administrative pouvait faire accroire que l’absence de travaux n’était pas dirimante pour accéder au taux de 15 %.

Mais comme l’a rappelé le rapporteur public la majoration de 15 % n’est pas autarcique mais est subordonnée par la Loi à la réalisation de travaux.

Bien sûr on relèvera que le contribuable, en reconnaissant en l’espèce ne pas avoir engagé de travaux, permettait à l’administration fiscale de bâtir son rejet sur cette absence reconnue.

Mais néanmoins l’arrêt va plus loin car s’il ne nie pas la doctrine administrative, il en restreint le champ protecteur rendant possible à l’administration la faculté de pouvoir démontrer l’absence de travaux.

Par conséquent si le contribuable n’a pas la charge de la démonstration il s’expose cependant à la preuve contraire.

Ainsi si l’administration excipait qu’après recherches il ressort  notamment qu’aucune déclaration de travaux n’aurait été enregistrée en mairie, cela suffirait –ils à rejeter le forfait de 15 % ?

Va-t-on passer du forfait à la forfaiture ?